一、登记的效力

　　物权登记的效力有两种模式：一种是登记生效主义，指登记是物权变动的生效要件，未经登记，物权不发生变动的效力。另一种是登记对抗主义，是指物权未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。

　　（一）不动产物权

　　在我国物权法上，就不动产物权而言，登记的效力以登记生效为原则，登记对抗为例外。《物权法》第9条第1款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”所谓“法律另有规定的除外”，是指在特殊情况下，不经过登记也可以产生不动产物权设立和变更的效果，主要包括以下几个方面的内容：

　　一是第9条第2款规定的依法属于国家所有的自然资源的所有权可以不登记。

　　二是第28、29、30条规定的非依法律行为而发生的物权变动的情形，包括：（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

　　三是考虑到现行法律规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，《物权法》第127、129、155、158条分别对土地承包经营权、宅基地使用权、地役权的设立、变更和是否进行登记的效力问题作了规定。

　　（二）动产物权

　　动产物权的设立和转让，《物权法》规定以交付生效为原则，登记对抗为补充。

　　第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”

　　所谓“法律另有规定的除外”是指特定的动产物权未经登记，不得对抗第三人的情况，主要包括：（1）船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。（2）以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具、正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。（3）企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品等动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　对权利质权的登记问题，《物权法》也分别情况作了规定。

　　关于本部分具体内容，下部分将有详细介绍。

　　二、我国物权法上不动产物权登记的主要内容

　　（一）一般规定。

　　物权法第9条：“ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

　　这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。而登记对抗主义为例外。

　　（二）例外规定。

　　1、第9条第2款规定的。法律明确规定哪些自然资源属于国家所有，比权利记载于不动产登记簿有着更强的公示力，也就无需再通过不动产登记来达到生效的法律效果。

　　2、物权法第二章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非因法律行为而发生的物权变动的情形。

　　物权法31条规定：“ 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”物权的变动可因法院判决、政府征收决定、继承或遗赠以及合法建造房屋等，直接发生效力，而不必遵循依法律行为而进行的物权变动应当遵循的一般公示方法，但是，这可能损害到交易安全，尤其是涉及不动产的物权变动时更甚。所以物权法明确，在处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

　　3、考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，物权法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生法律效力。如地役权、土地承包经营权、宅基地使用权的规定。

　　（1）土地承包经营权不以登记为生效的要件。

　　物权法第127条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。”

　　考虑到我国农村土地承包的实际情况，承包方案经村民会议或村民代表会议讨论同意，集体经济组织成员互相熟悉，承包的地块人所共知，能够起到相应的公示作用。物权法规定，土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立，不以登记为生效的要件。

　　第129条规定：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”

　　对于土地承包经营权的互换、转让转让采用登记对抗主义，即不登记不得对抗善意第三人。

　　（2）宅基地使用权。

　　物权法第155条规定：“ 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”

　　关于宅基地使用权,宅基地使用权的设定采合同成立即创设物权的做法,而转让采用了登记生效。宅基地使用权是一种重要的用益物权，从长远发展上看，对宅基地使用权的设立、变更和消灭进行登记，既有利于加强土地管理，又有利于确认物权，减少争端。目前有些地方的宅基地使用权的登记制度不够完善，有的宅基地还没有登记。这一现状尽管还没有引发大的矛盾和纠纷，然而在宅基地使用权发生变动时，就有可能对受让宅基地的人带来潜在的风险。本条考虑到我国广大农村的实际状况以及登记制度的现状，虽然没有明确要求所有宅基地使用权一旦发生变更一律登记，但是对于已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，则明确规定了应当及时办理变更或者注销登记。

　　（3）地役权实行登记对抗主义。

　　物权法第158条：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”

　　考虑到在我国农村，地役权80%-90%都是不登记的，因此，根据我国的实际情况，为了方便群众，减少成本，物权法实行登记对抗主义。[1]地役权设立以地役权合同生效为要件，如果地役权人或供役地权利人要求登记的，可以向登记机构申请，办理地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　物权法第169条：“已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

　　本条是关于地役权变动后的登记的规定。为了维护登记簿的公示公信力刚愎自用必须要在地役权人办理变更、转让或消灭登记后，地役权变动才能生效。对保护受让人的利益，防止纠纷都具有十分重要的作用。

　　（三）几种不动产物权登记类型

　　1、更正登记。

　　物权法第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

　　更正登记是在登记发生错误时，保护事实上所有人或真正权利人的法律措施。[2]更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。因此也可以认为更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时是对真正权利的初始登记。更正登记有两种方式，一是经权利人（包括登记上的权利人和事实上的权利人）以及利害关系人申请的登记，另一种是登记机关自己发现错误后作出的更正登记。

　　2、异议登记。

　　物权法第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

　　异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，其法律效力是，登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护应当是临时性的，因为它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态。为使不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律对异议登记的有效期间作出限制。

     3、预告登记。

　　物权法第20条规定：“ 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

　　异议登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。预告登记对解决类似商品房预售中一房二卖这样一些敏感社会问题有着特殊的作用。

　　（四）物权法关于不动产抵押登记的主要规定

　　物权法第187条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。” 本条是关于不动产抵押登记的规定，采的是登记生效主义。

　　根据本条规定，需要进行抵押登记的确财产为：1、建筑物和其他土地附着物；2、建设用地使用权；3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4、正在建造的建筑物。

　　不动产抵押登记，可以使抵押财产的物上负担一目了然，使实现抵押权的顺序清楚明确，有利于预防纠纷，保护债权人和第三人的合法权益，维护交易安全。

　　三、我国物权法上动产物权登记的主要规定

　　根据我国物权法第24条的规定，登记的动产范围包括船舶、航空器和机动车。根据我国物权法第180条和第188条的规定，登记的抵押动产范围包括生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具、正在建筑的船舶、航空器。

　　（一）特殊动产物权的登记

　　物权法第24条：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”

　　船舶、航空器和汽车因价值超过动产，在法律上被视为一种准不动产，其物权变动应当以登记为公示方法，但在登记的效力上不采用登记生效主义，而是采登记对抗主义。

　　（二）关于动产抵押登记的规定

　　物权法第188条：“以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”

　　物权法第189条：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”

　　本条是关于动产浮动抵押登记的规定。浮动抵押的标的上现有的和将有的动产，抵押财产处于不确定状态，债权人同意接受浮动抵押往往是基于对抵押人的信任，如果强制浮动抵押登记，可能会对当事人造成不便，增加抵押人的费用。特别是浮动抵押主要是解决中小企业、个体工商户、农业生产经营者贷款难，他们本身缺乏资金，一些人又处于比较偏远的地区，办理抵押登记会有一定的困难，[3]因此本条规定，浮动抵押自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。

　　三、我国物权法上关于权利质权登记的规定

　　（一）物权法第224条：“以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。”

　　以汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权设立的情形分两种：一、有权利凭证的，质权自权利凭证交付质权人时设立；二、没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。

　　（二）物权法第226条：“以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。

　　基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。”

　　以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。但合同订立后，质权并不当然设立。

　　以基金份额出质的，应当到证券登记结算机构办理出质登记，质权自登记时设立。

　　以股权出质的，其质权设立的情形分两种：一、以证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立。依法应当地证券登记结算机构登记的股权，包括上市公司的股权、公开发行股份的公司的股权，非公开发行股份但股东在200人以上的公司的股权等，这些股权的表现形式都为股票；二、以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立，其他股权，指不在证券登记结算机构登记的股权，包括有限责任公司的股权，非公开发行的股东在200人以下的股份有限公司的股权等。

　　（三）物权法第227条：“以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。

　　知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。”

　　以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面质权合同。合同订立后，质权并不当然设立，须到有关主管部门办理出质登记时才能设立。这主要是因为知识产权是一种无形财产权，无法以占有的方式来公示，所以知识产权出质必须以登记的方式来公示。

　　（四）物权法第228条：“以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。

　　应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。”

　　以应收账款出质的，当事人应当订立书面质权合同。合同订立后，双方当事人还须到信贷征信机构办理出质登记后质权才设立。

　　四、对物权法登记规则的两点分析

　　（一）对于登记机关在登记过程中应当进行形式审查还是实质审查？登记机构的赔偿责任问题？

　　对此，实践中一直存在争议。《物权法》第12条和第21条对登记机构的审查义务和责任作了规定。第12条规定：“登记机构应当履行下列职责：（1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（2）就有关登记事项询问申请人；（3）如实、及时登记有关事项；（4）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”

　　前述登记机构的审查义务究竟是实质审查还是形式审查，目前仍存在争议。由于当前尚无明确的解释，《物权法》第12条是实质审查还是形式审查尚待相关立法或司法解释作进一步明确。

　　关于登记机构的赔偿责任问题，也不甚明确。现在争议比较大的是，登记机关的赔偿责任究竟是国家赔偿责任，还是民事赔偿责任？登记机关认为是国家赔偿责任，因为登记机关没有多收钱，《物权法》第22条规定了不动产登记的收费原则，这使得民事赔偿根本无法实现。然而对当事人来说，国家赔偿确实无法充分补偿损失。对此法院在实务中很难处理，需要进一步作解释。

　　（二）应该尽快制定不动产登记法

　　《物权法》是从实体角度对不动产变动进行规定的，不动产登记中既有实体性内容，又有程序性内容，但更多的是程序性内容，这些程序性内容具备较高的技术性，而且很琐碎，要有专门的配套法律。《物权法》虽然规定了实行统一登记，但是究竟怎样统一？《物权法》只是确定了目标，考虑到现实中存在的问题，第246条规定在法律、行政法规对不动产登记范围、机构、办法作出规定之前，还允许地方性法规根据《物权法》作出规定。这实际上要求有关国家机关尽快制定不动产登记的特别法。另外，现在登记制度都由行政法规和地方性法规进行规定，而涉及基本民事权利的内容很多都不适合由其规定，如责任承担、权属确定、法院查封扣押的房产能不能转让等问题。这些都不是行政法规、地方性法规适合解决的问题，因而制定不动产登记法非常急迫和必要。

　　（津市市人民法院于敏）